Secondo le elaborazioni di Scenari Immobiliari su dati Agenzia delle Entrate e Istat, oltre 2.720 miliardi di euro di ricchezza immobiliare appartengono a proprietari con più di 70 anni. Per gli eredi il nodo sarà valorizzare abitazioni spesso grandi, datate e costose da mantenere.
L’Italia si prepara a una fase delicata di passaggio generazionale del patrimonio immobiliare. Una quota significativa delle abitazioni del Paese è oggi concentrata nelle mani degli over 70, con oltre 2.720 miliardi di euro di ricchezza immobiliare riconducibile a proprietari anziani. Il dato emerge dalle elaborazioni di Scenari Immobiliari su dati Agenzia delle Entrate e Istat, riportate dal Sole 24 Ore.
Il tema non riguarda soltanto il numero degli immobili destinati a passare di mano nei prossimi anni, ma soprattutto la loro tipologia. Molte case appartengono a generazioni nate prima o subito dopo la Seconda guerra mondiale e sono state pensate per nuclei familiari più numerosi rispetto a quelli attuali. Si tratta spesso di appartamenti di ampia metratura, anche da 200, 300 o 400 metri quadrati, oggi più difficili da abitare, mantenere o mettere a reddito.
Per molti cinquantenni che riceveranno questi beni in eredità, la casa di famiglia potrà rappresentare un patrimonio importante, ma anche una responsabilità economica non semplice. I costi di manutenzione, riscaldamento, adeguamento energetico e interventi strutturali possono infatti pesare in modo rilevante, soprattutto se l’immobile è datato o si trova in aree meno dinamiche dal punto di vista del mercato.
La posizione dell’abitazione sarà uno dei fattori decisivi. Nelle zone centrali e più richieste delle grandi città, gli immobili di ampia metratura continuano ad avere mercato, soprattutto se collocati in contesti di pregio. A Milano, ad esempio, la domanda per case grandi e di lusso resta elevata in aree come via Vincenzo Monti o corso Magenta. A Roma il fenomeno interessa zone come i Parioli e i quartieri storici post-unitari, mentre dinamiche simili riguardano anche la Torino storica, il centro di Napoli, Bologna e Palermo.
Diverso il quadro nelle località meno attrattive o con valori immobiliari più bassi. In questi casi, un grande appartamento può diventare più difficile da vendere o valorizzare. Gli investimenti necessari per ristrutturarlo, frazionarlo o adeguarlo agli standard energetici rischiano di non essere sempre recuperati nel prezzo finale di mercato.
Gli eredi si troveranno così davanti a tre strade principali: vendere, affittare oppure frazionare l’immobile in più unità, quando le caratteristiche tecniche e urbanistiche lo consentono. La scelta dipenderà dalla posizione, dallo stato dell’abitazione, dalla domanda locale e dalla capacità di sostenere eventuali lavori.
Il mercato, intanto, mostra un cambiamento nelle preferenze degli acquirenti. Se in passato il patrimonio trasferito tra generazioni era spesso composto da grandi abitazioni, oggi la domanda si concentra sempre più su tagli più contenuti, tra 60 e 100 metri quadrati, con una forte attenzione ai bilocali nei principali contesti urbani. A pesare sono la trasformazione dei nuclei familiari, l’aumento di single e coppie senza figli, la necessità di contenere i costi di gestione e la maggiore attenzione alla liquidabilità dell’investimento.
Nel frattempo, il mercato immobiliare nazionale ha mostrato segnali di ripresa. Nel 2025 le compravendite di abitazioni sono cresciute del 6,6% su base annua, spinte dall’aumento dei mutui richiesti, pari al 18,8%, e dall’incremento del capitale erogato. Una dinamica sostenuta soprattutto al Nord e tra gli under 35.
I giovani restano infatti tra i principali acquirenti della prima casa: la fascia tra 18 e 35 anni rappresenta il 25,6% degli acquirenti totali, seguita da quella tra 36 e 45 anni. Al contrario, i venditori sono mediamente più adulti: il 27,1% ha tra 56 e 65 anni e il 21,3% tra 66 e 75 anni.
Il passaggio generazionale del mattone italiano si annuncia quindi come uno dei temi centrali dei prossimi anni. Non si tratterà solo di ereditare case, ma di capire come renderle sostenibili, abitabili e coerenti con le nuove esigenze del mercato e delle famiglie.