In Italia comprare una casa nuova costa, in media, quasi 1.100 euro al metro quadro in più rispetto a un’abitazione esistente. Un divario che, guardando alle singole città, può restringersi fino quasi ad azzerarsi — o addirittura invertirsi — oppure allargarsi fino a superare i 1.700 euro al mq. È quanto emerge dall’ultima indagine di Immobiliare.it Insights, che ha analizzato i prezzi medi al metro quadro su dati relativi all’offerta presente sulla piattaforma Immobiliare.it nelle principali città italiane, periodo 2021-2026.
Il quadro nazionale
A livello Italia, per acquistare una casa esistente servono in media 2.081 euro al mq, contro i 3.174 euro al mq di una soluzione nuova: un differenziale di quasi 1.100 euro. Sul fronte affitti il divario è più contenuto ma comunque presente: 14,7 euro al mq medi per l’usato contro 16,2 euro al mq per il nuovo, ovvero 1,5 euro in più al metro quadro per chi sceglie una locazione di recente costruzione.
Vendita: Genova in testa, Venezia l’eccezione
Nel comparto della compravendita, Genova guida la classifica del maggior divario nuovo-usato: 1.777 euro medi al mq per una casa esistente, quasi il doppio — 3.503 euro medi al mq — per una nuova, con un delta di 1.726 euro. Seguono, tutte sopra i 1.000 euro al mq di differenza, Torino (+1.327 €/mq), Monza (+1.266 €/mq), Como (+1.222 €/mq), Bari (+1.196 €/mq), Palermo (+1.130 €/mq) e Trieste (+1.042 €/mq).
All’estremo opposto si collocano Roma e Milano, dove il differenziale tra nuovo e usato si ferma a circa 360 euro al mq, pur partendo da valori assoluti molto più alti: a Roma si passa da 3.788 a 4.149 euro al mq, a Milano da 5.618 a 5.982 euro al mq. Chiude il podio dei delta più contenuti Napoli, con soli 292 euro al mq di differenza (da 3.010 a 3.302 euro al mq). Il caso più singolare resta però Venezia: unica città in cui il nuovo costa meno dell’usato, con un delta negativo di 38 euro al mq (3.305 euro al mq per il nuovo contro 3.343 per l’esistente).
Affitti: ancora Genova davanti, Treviso in controtendenza
Anche sul fronte delle locazioni Genova si conferma la città con il divario più ampio: 10,4 euro medi al mq per una soluzione esistente contro 18,2 euro al mq per una nuova, pari a +7,8 euro al mq. Segue Bari, con 12,6 euro al mq per l’usato e 17,3 euro al mq per il nuovo (+4,7 €/mq), e Cagliari, che passa da 14 a 18,1 euro al mq (+4,1 €/mq).
I delta più contenuti si registrano invece a Trieste (da 12,3 a 13,3 €/mq, +1 €/mq), Roma (da 18,7 a 20 €/mq) e Brescia (da 12,1 a 13,5 €/mq). Milano si posiziona su un delta di 2,3 euro al mq (da 22,2 a 24,5 €/mq per il nuovo). Anche negli affitti c’è una città in controtendenza rispetto al trend nazionale: è Treviso, dove una casa nuova in affitto costa in media 12 euro al mq, mentre una soluzione esistente arriva a 12,7 euro al mq — 0,7 euro al mq in più per l’usato.
Cinque anni di rialzi: chi corre di più
Il dato forse più utile per chi guarda al mercato immobiliare con un’ottica di investimento è quello sull’andamento dei prezzi dal 2021 a oggi. A livello nazionale il prezzo del nuovo in vendita è salito del 31,2%, contro un +10,3% dell’usato. Tra le città, i rialzi più marcati sul nuovo si registrano a Taranto (+44,1%), Palermo (+39,1%) e Padova (+35,4%); sul fronte dell’usato, invece, sono Trieste (+48,9%), Padova (+36,6%) e Treviso (+30,4%) a segnare gli incrementi più consistenti. Da segnalare due eccezioni in controtendenza sull’usato, con prezzi in calo rispetto al 2021: Messina (-3,4%) e Taranto (-1,4%).
Anche negli affitti il nuovo cresce più dell’usato nel quinquennio: +44% contro +33,9% a livello Italia. Sul fronte del nuovo si distinguono Genova (+113,1%), Bari (+72,8%) e Firenze (+59,1%); su quello dell’usato, invece, Bari (+48,4%), Firenze (+46,2%) e Venezia (+44,1%) guidano la classifica degli aumenti.
Perché il divario si allarga
Dietro questi numeri c’è una dinamica di mercato che va oltre la semplice differenza tra “vecchio” e “nuovo”. L’efficienza energetica degli edifici di recente costruzione, la conformità agli standard costruttivi più aggiornati e l’assenza della necessità di interventi di ristrutturazione stanno diventando fattori sempre più determinanti nelle scelte di acquisto e di locazione — una tendenza che, complici anche le normative europee sulla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare, appare destinata a consolidarsi. Per chi opera nel settore — costruttori, agenzie, investitori, ma anche amministratori pubblici alle prese con le politiche abitative — il messaggio è chiaro: il differenziale di valore tra stock nuovo ed esistente non è un fenomeno congiunturale ma una traiettoria di lungo periodo che nei prossimi anni potrebbe ampliarsi ulteriormente, con ricadute dirette sulle strategie di riqualificazione del patrimonio edilizio più datato nelle città italiane.
A commentare i dati dello studio è Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it: «Negli ultimi anni il nuovo ha rafforzato il proprio vantaggio competitivo perché risponde in modo sempre più preciso alle esigenze di chi cerca casa oggi. L’elevata efficienza energetica, la conformità agli standard costruttivi più recenti e l’assenza della necessità di interventi di ristrutturazione rappresentano elementi sempre più determinanti nelle scelte di acquisto e di locazione. Riteniamo che questa dinamica di mercato sia destinata a consolidarsi nei prossimi anni, contribuendo ad ampliare ulteriormente il divario di valore rispetto allo stock esistente».