Dal 18 dicembre 2025 sono operative le nuove norme sulle abitazioni donate, introdotte dal Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025). La riforma impedisce agli eredi del precedente proprietario di reclamare, anche a distanza di anni, la restituzione dell’immobile venduto a terzi con regolare rogito, mettendo fine a un problema che spesso bloccava le compravendite.
Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, la novità tutela gli acquirenti, che prima correvano il rischio di essere coinvolti in contenziosi legali legati all’azione di riduzione da parte di coniugi, figli o genitori esclusi dalla donazione. La norma stabilisce inoltre che gli eredi legittimi potranno vantare un diritto di credito nei confronti del donatario, evitando conflitti diretti con i compratori, in linea con quanto avviene in altri Paesi europei.
Nel 2024 in Italia sono state registrate 217.749 donazioni di immobili, in aumento del 6,8% rispetto all’anno precedente. La riforma prevede una finestra transitoria di sei mesi per le successioni in corso, consentendo agli eredi di presentare domande di riduzione o opposizioni formali entro metà 2026.
Il cambiamento normativo si inserisce in un contesto di profondo passaggio generazionale: nei prossimi vent’anni circa 1.400 miliardi di euro in immobili cambieranno proprietà, con un mercato che dovrà assorbire una crescente quota di immobili detenuti da over 65. Oggi oltre un quarto delle case appartiene a persone sopra i 65 anni, una percentuale destinata a salire al 42% entro il 2040.
Gli esperti consigliano di pianificare in vita la successione, tramite donazioni, separazione tra nuda proprietà e usufrutto o vendita di immobili non strategici, per ridurre conflitti, tempi e costi. Per patrimoni molto consistenti può essere utile ricorrere a trust o patti di famiglia, garantendo liquidità e una gestione più agevole per gli eredi.