Con la Legge di Bilancio 2026 il Governo interviene in modo deciso sul sistema di tassazione degli affitti brevi, introducendo un meccanismo progressivo che punta a distinguere più nettamente tra chi affitta in modo occasionale e chi, di fatto, svolge un’attività imprenditoriale.
La novità principale riguarda l’aliquota della cedolare secca. Dal 2026 resta al 21% per il primo immobile destinato agli affitti brevi ma sale al 26% per il secondo.
Dal terzo immobile in poi, invece, non sarà più possibile utilizzare il regime della cedolare: scatterà l’obbligo di apertura della partita IVA, con l’applicazione delle regole fiscali proprie dell’attività d’impresa.
Una scelta che segna un cambio di passo rispetto agli anni precedenti, quando il regime agevolato aveva finito per coprire situazioni molto diverse tra loro: dal proprietario che affitta saltuariamente una seconda casa, fino a chi gestisce più immobili in modo sistematico, spesso attraverso piattaforme digitali, senza però essere inquadrato come operatore economico.
L’obiettivo dichiarato dell’intervento è proprio questo: separare l’attività occasionale da quella professionale. Il Governo intende evitare che la cedolare secca diventi uno strumento per eludere una corretta tassazione delle attività strutturate, garantendo allo stesso tempo un trattamento fiscale più leggero a chi mette a reddito uno o due immobili senza organizzazione d’impresa.
La misura si inserisce in un contesto più ampio di riequilibrio del mercato immobiliare e turistico, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle città a forte attrazione turistica, dove l’esplosione degli affitti brevi ha inciso sull’offerta di abitazioni in locazione tradizionale e sui prezzi. Dal punto di vista fiscale, l’intervento mira anche a una maggiore equità: chi opera come impresa, secondo l’impostazione del legislatore, deve essere tassato come tale.
Restano però alcune criticità che il mercato dovrà assorbire. Per molti piccoli proprietari, il passaggio dal 21% al 26% sul secondo immobile rappresenta un aumento secco del carico fiscale. Ancora più significativo l’impatto per chi supera la soglia dei due immobili e sarà chiamato a confrontarsi con costi amministrativi, contributivi e contabili legati alla partita IVA.
Il nuovo sistema, in ogni caso, segna una linea di demarcazione chiara. Dal 2026 affittare brevemente un immobile potrà ancora essere un’attività integrativa e occasionale ma solo entro limiti ben definiti. Oltre quella soglia, il legislatore chiede trasparenza, inquadramento corretto e un contributo fiscale coerente con la natura dell’attività svolta.