Compravendite in aumento e prezzi ancora in crescita, ma il nodo resta la scarsità di offerta. Seconde case e passaggio generazionale stanno ridisegnando gli equilibri del settore
La casa continua a rappresentare uno degli investimenti più solidi per le famiglie italiane e un punto di riferimento centrale nel sistema economico del Paese. Il mercato residenziale conferma nel 2025 una fase di crescita, sostenuta da una maggiore stabilità dei tassi, da un’inflazione più contenuta e da una domanda che resta elevata, soprattutto nelle grandi aree urbane.
Secondo il quarto Osservatorio sull’Abitare “Una casa è per sempre – un investimento che vale”, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co., il fatturato del comparto residenziale si avvicina ai 135 miliardi di euro, con un incremento dell’8,25% rispetto all’anno precedente e una crescita di oltre il 60% nell’ultimo decennio.
A confermare la vitalità del settore è anche il dato sulle compravendite: nel 2025 sono state registrate circa 770mila transazioni, in aumento del 7% sul 2024. Per il 2026 le previsioni indicano un possibile avvicinamento a quota 800mila compravendite, segno di un mercato ancora dinamico, nonostante le difficoltà legate ai prezzi e alla disponibilità di immobili.
Un elemento significativo riguarda il peso delle seconde case, che rappresentano quasi il 40% delle operazioni. Non si tratta soltanto di acquisti legati all’uso familiare o turistico, ma anche di investimenti, in un contesto in cui l’immobile continua a essere percepito come bene rifugio e strumento di protezione del patrimonio.
La crescita della domanda, tuttavia, si scontra con una disponibilità limitata di abitazioni, soprattutto di qualità. Questo squilibrio tra richiesta e offerta ha contribuito all’aumento dei prezzi medi, saliti nel 2025 del 3,1%, con una previsione di ulteriore crescita del 4% nel 2026. Ancora più marcato il rialzo degli immobili nuovi, i cui valori sono aumentati del 6,5% nel 2025 e potrebbero crescere di quasi il 7% nel corso del prossimo anno.
A incidere sugli equilibri del mercato è anche la fase di transizione patrimoniale che interessa l’Italia. Il passaggio di ricchezza immobiliare dalle generazioni nate tra il 1945 e il 1964 sta rimettendo in movimento un patrimonio stimato in oltre 2.250 miliardi di euro. Un processo che può modificare progressivamente domanda, offerta e strategie di investimento, soprattutto nelle città dove la disponibilità di prodotto resta limitata.
Tra i mercati più dinamici torna a distinguersi Milano, con circa 26mila compravendite, in crescita dell’8,3%, e un fatturato pari a 11,8 miliardi di euro. La scarsità di immobili disponibili spinge però una parte della domanda verso soluzioni più piccole, riportando interesse anche sui monolocali e sugli appartamenti di dimensioni ridotte nei contesti urbani più richiesti.
Roma consolida invece il proprio ruolo come primo mercato per volume d’affari, con un fatturato che raggiunge i 12,6 miliardi di euro, in aumento del 4,1%. Nella Capitale, il Giubileo e gli investimenti collegati al PNRR hanno contribuito a rilanciare l’attenzione sul centro storico, dove i valori medi hanno raggiunto livelli elevati.
Il quadro nazionale mostra segnali positivi anche in altre città metropolitane. Torino e Genova registrano un recupero, mentre realtà come Bologna e Napoli confermano una buona tenuta della domanda. Cresce inoltre l’interesse per i comuni della prima cintura urbana, dove molti acquirenti cercano abitazioni più accessibili, spazi più ampi e una qualità della vita percepita come migliore rispetto ad alcune aree centrali o periferiche delle grandi città.
La tendenza evidenzia una trasformazione del mercato: non è più soltanto il centro urbano ad attrarre, ma anche l’hinterland ben collegato e dotato di servizi. Una domanda che si sposta verso la qualità dell’abitare e che rende le aree attorno alle grandi città sempre più strategiche.
Il 2025 conferma quindi un mercato immobiliare residenziale solido, ma attraversato da alcune criticità strutturali. La casa resta un bene centrale nelle scelte degli italiani, ma la sfida dei prossimi anni sarà aumentare l’offerta di abitazioni di qualità, rendere più accessibile il nuovo prodotto e accompagnare i cambiamenti generazionali che stanno ridisegnando il rapporto tra famiglie, patrimonio e città.