Il mercato italiano dell’efficienza energetica entra in una fase nuova. Dopo gli anni in cui il settore residenziale era stato sostenuto in modo decisivo dagli incentivi fiscali, nel 2025 la riduzione del peso del Superbonus ha modificato gli equilibri, riportando al centro il ruolo degli edifici non residenziali.
A guidare la nuova stagione è soprattutto il terziario, sempre più interessato da interventi di riqualificazione energetica e meno dipendente dai meccanismi straordinari di incentivazione. Secondo l’Energy Efficiency & Green Building Report 2026 elaborato da Energy & Strategy della School of Management del Politecnico di Milano, gli investimenti complessivi in efficienza energetica nel 2025 si collocano tra 53 e 62 miliardi di euro.
Il dato generale conferma la tenuta del settore, ma racconta anche un cambiamento profondo nella distribuzione degli investimenti. Il terziario cresce fino a una forbice compresa tra 25 e 29 miliardi di euro, superando il peso del comparto residenziale, che scende invece tra 24 e 27 miliardi, dopo aver raggiunto livelli più elevati negli anni precedenti.
In aumento anche l’industria, con investimenti stimati tra 2,5 e 3,2 miliardi di euro, sostenuti dal Piano Transizione 5.0. Più contenuto il contributo della pubblica amministrazione, che si attesta tra 2 e 2,8 miliardi, con una maggiore attenzione agli edifici a energia quasi zero, i cosiddetti nZEB.
La trasformazione del mercato porta con sé anche una diversa idea di valore immobiliare. Gli edifici non vengono più valutati soltanto per posizione, metratura o qualità architettonica, ma anche per prestazioni energetiche, impatto ambientale e capacità di ridurre consumi ed emissioni durante l’intero ciclo di vita.
Questo vale in particolare per uffici, spazi commerciali, strutture pubbliche e immobili destinati ai servizi. Nel terziario privato, concentrando gli interventi sugli edifici nelle classi energetiche peggiori, in particolare F e G, e puntando al salto in classe A, sarebbero necessari investimenti superiori ai 17 miliardi di euro. Un’operazione di questa portata potrebbe generare quasi 2 miliardi di euro di risparmio annuo in bolletta e consentire una riduzione di oltre 3 milioni di tonnellate di CO₂.
Il tema riguarda anche il patrimonio pubblico. Per gli ospedali, il rapporto stima un fabbisogno di circa 580 milioni di euro, con un possibile risparmio energetico superiore ai 110 milioni all’anno e un taglio delle emissioni di oltre 400mila tonnellate di CO₂. Per le scuole, invece, gli investimenti necessari oscillerebbero tra 6 e 7,5 miliardi di euro, con benefici stimati tra 850 milioni e 1,1 miliardi di euro di risparmi annui sui costi energetici.
Nonostante gli investimenti già avviati, l’Italia resta però in ritardo rispetto agli obiettivi europei di decarbonizzazione del patrimonio edilizio. Il punto critico riguarda soprattutto la velocità degli interventi. Procedendo con il ritmo attuale, il Paese rischierebbe di centrare i target comunitari con circa trent’anni di ritardo.
Nel residenziale, lo scenario ordinario porterebbe a riqualificare solo una quota limitata del patrimonio edilizio entro il 2030. Per rispettare gli obiettivi europei, invece, servirebbe un’accelerazione molto più forte, con interventi profondi su una parte consistente degli edifici nei prossimi dieci anni.
Anche il comparto non residenziale è chiamato a un cambio di passo. Per raggiungere i target fissati al 2030 e al 2033, occorrerebbe intervenire su quasi 120mila unità immobiliari in otto anni, con una media di circa 15mila riqualificazioni all’anno. Un valore superiore rispetto alla media degli ultimi anni, ferma attorno alle 9mila unità annue.
La prospettiva più favorevole vede il mercato dell’efficienza energetica arrivare nel 2030 a un valore compreso tra 90 e 105 miliardi di euro, a condizione che vengano garantiti stabilità normativa, strumenti applicativi più semplici e una programmazione capace di sostenere investimenti pubblici e privati.
In uno scenario meno dinamico, il mercato potrebbe invece fermarsi tra 64 e 75 miliardi, con una crescita insufficiente a colmare il divario rispetto agli obiettivi europei.
La sfida, dunque, non riguarda solo l’ambiente, ma anche competitività, valore immobiliare e qualità dei servizi. Il terziario può diventare il motore della nuova fase, ma per trasformare il potenziale in risultati concreti serviranno regole stabili, procedure più rapide, accesso agli investimenti e una strategia di lungo periodo capace di accompagnare imprese, cittadini e pubbliche amministrazioni.