Secondo il rapporto di Scenari Immobiliari e Abitare Co, circa 90mila appartamenti risultano non occupati dopo l’acquisto. Crescono compravendite, prezzi e difficoltà di accesso alla casa
A Milano il mercato immobiliare continua a correre, ma una parte crescente della città resta fuori dalla portata di chi cerca una casa in cui vivere. A pesare non sono soltanto i prezzi in aumento o gli affitti sempre più onerosi, ma anche il fenomeno degli appartamenti acquistati e poi lasciati vuoti.
Secondo i dati contenuti nell’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari e Abitare Co, nella metropoli lombarda circa 90mila abitazioni restano senza inquilini dopo la vendita. Una quota rilevante degli acquisti, pari a circa un quinto del totale, sarebbe infatti legata a finalità di investimento e non all’uso diretto dell’immobile.
Il dato contribuisce ad aggravare il tema dell’accessibilità abitativa in una città che resta fortemente attrattiva per studenti, lavoratori, professionisti, ricercatori e investitori, ma che fatica sempre di più a offrire soluzioni sostenibili a chi vorrebbe stabilirsi stabilmente nel capoluogo lombardo.
Milano continua infatti a registrare numeri importanti sul fronte delle compravendite. Le stime indicano per quest’anno circa 29mila abitazioni vendute, con una crescita del 10% rispetto al 2025, mentre il fatturato del mercato residenziale potrebbe raggiungere i 12 miliardi di euro. Una vitalità che, tuttavia, non sempre si traduce in maggiore disponibilità di case per residenti e famiglie.
Il problema nasce dallo squilibrio tra domanda e offerta. Da un lato cresce l’interesse per il mattone, anche come investimento; dall’altro diminuisce la possibilità concreta di trovare abitazioni disponibili a condizioni compatibili con redditi e stipendi ordinari. Il risultato è una città sempre più dinamica sul piano immobiliare, ma sempre più complessa da abitare.
Il fenomeno degli appartamenti “fantasma” colloca Milano in una posizione delicata anche nel confronto internazionale. Secondo il rapporto, la platea di abitazioni che restano vuote dopo la vendita supera di quasi un terzo quella di Roma e si avvicina ai livelli di Parigi, città in cui il tema delle case sfitte è entrato con forza anche nel dibattito politico.
A incidere sono anche i valori di mercato. Nei quartieri centrali, Milano si conferma una delle capitali italiane degli immobili di pregio, con prezzi medi che raggiungono 11.420 euro al metro quadrato e punte ancora più alte nelle zone più richieste, da Brera a Isola. Anche aree un tempo considerate marginali hanno visto crescere in modo significativo la propria attrattività, spinte da riqualificazioni urbane, nuove infrastrutture e grandi eventi.
L’aumento dei prezzi di vendita si riflette anche sugli affitti. Nei quartieri centrali, per un appartamento di circa 100 metri quadrati si possono sfiorare i 3.800 euro al mese, mentre anche nelle zone più periferiche i canoni raggiungono livelli importanti, con valori che possono arrivare intorno ai 1.300 euro mensili.
In questo scenario, la casa rischia di diventare sempre meno un bene accessibile e sempre più un asset finanziario. La rapidità con cui gli immobili vengono acquistati per investimento riduce ulteriormente i margini per chi cerca una soluzione abitativa stabile, trasformando la ricerca di una casa in una corsa contro il tempo e contro la capacità di spesa.
Il caso milanese si inserisce in una tendenza nazionale più ampia. In Italia, il comparto residenziale ha continuato a crescere nel 2025, con un fatturato complessivo vicino ai 135 miliardi di euro e 770mila compravendite, quasi 50mila in più rispetto all’anno precedente. Per il 2026 si prevede un ulteriore aumento delle transazioni, fino a quota 800mila.
La carenza di nuove abitazioni o di immobili ristrutturati disponibili continua però a spingere i prezzi verso l’alto. Nel 2025 i valori medi delle case sono cresciuti del 3,1%, con una previsione di ulteriore aumento del 4%. Milano e Roma concentrano oltre il 70% delle nuove abitazioni disponibili, mentre nel resto del Paese la produzione resta limitata.
Il tema, quindi, non riguarda soltanto il mercato, ma il modello di città. Milano resta un motore economico e culturale del Paese, ma il rischio è che la sua capacità attrattiva venga frenata proprio dalla difficoltà di accesso alla casa. Senza un equilibrio tra investimenti, residenzialità e offerta abitativa reale, la città potrebbe continuare a crescere nei valori immobiliari ma perdere residenti, energie sociali e possibilità di inclusione.
La sfida dei prossimi anni sarà trasformare il dinamismo del mercato in una crescita più sostenibile, capace di evitare che migliaia di abitazioni restino vuote mentre una parte crescente di cittadini fatica a trovare una casa.